Heloc vs. Eigenheimkredit: Wann sind sie eine gute Idee? (2023)

Heutzutage stehen die Leute nicht gerade Schlange für Hypotheken. Danke an höherHypothekenzinsen– die jetzt sitzenüber 7 %– Die Zahl der Hypothekenkaufanträge ging in der ersten Augustwoche im Vergleich zum Vorjahr um 27 % zurück. Die Anzahl derrefinanzierenist noch weiter gesunken.

EigenheimdarlehenUndHome-Equity-Kreditlinien, obwohl? Das ist eine ganz andere Geschichte. „Die Zahl der Kreditnehmer, die solche Kredite aufnehmen, ist in den letzten Jahren massiv gestiegen“, sagt Jeff Levinsohn, CEO der Aktienverfolgungsplattform House Numbers.

Nach Angaben des Kreditbüros TransUnion stieg die Zahl der neuen Eigenheimkredite und Helocs im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021 um 53 % bzw. 21 %. (Damals lagen die Hypothekenzinsen unter 3 %.)

„Wir haben in den letzten zwei Jahren einen erheblichen Anstieg unseres Eigenheimdarlehens- und Heloc-Portfolios erlebt“, sagt Susan Waite, die die Kreditvergabe bei Point Breeze Credit Union in Hunt Valley, Maryland, überwacht. „Mit dem Anstieg der Ersthypothekenzinsen Aufgrund der hohen Immobilienwerte entscheiden sich Hausbesitzer dafür, in ihrem jetzigen Zuhause zu bleiben und ihr Eigenkapital anzuzapfen.“

Warum drängen höhere Zinsen Hausbesitzer zu Eigenheim-Equity-Produkten? Und könnte ein Eigenheimdarlehen oder Heloc für Ihre finanziellen Bedürfnisse in Frage kommen? Folgendes müssen Sie wissen:

Wie Eigenheimkredite und Helocs funktionieren

Eigenheimdarlehen und Helocs – Eigenheimkreditlinien – sind Instrumente zur Aufnahme von Krediten aus Ihrem Eigenheim bzw. dem Teil Ihrer Immobilie, der Ihnen tatsächlich gehört.

Bei einem Eigenheimdarlehen leihen Sie einen Pauschalbetrag aus Ihrem Eigenkapital – in der Regel bis zu 80 % bis 90 % des Wertes Ihres Eigenheims abzüglich Ihres Hypothekensaldos. Anschließend können Sie das erhaltene Geld nach Belieben verwenden und es über einen Zeitraum von 10 bis 30 Jahren monatlich – zuzüglich Zinsen – zurückzahlen. Diese werden manchmal auch als Zweithypotheken bezeichnet, und die Rückzahlung einer solchen Hypothek wird sich ähnlich anfühlen wie die Rückzahlung Ihres ursprünglichen Darlehens.

Helocs funktionieren etwas anders. Obwohl Sie immer noch Kredite von Ihrem Eigenkapital aufnehmen und das Geld nach Belieben verwenden können, erhalten Sie die geliehenen Mittel nicht auf einmal. Stattdessen funktioniert ein Heloc eher wie ein Kreditauto, da Sie Zugriff auf eine Kreditlinie erhalten, die Sie bei Bedarf in Anspruch nehmen können.

Auch die Rückzahlung ist anders. Bei einem Heloc haben Sie eine Ziehungsfrist – in der Regel 10 Jahre –, in der Sie auf Gelder zugreifen können. Während dieser Zeit müssen Sie in der Regel nur Zinszahlungen für das abgehobene Geld leisten. Anschließend geben Sie den Rückzahlungszeitraum ein. Für einige Helocs bedeutet dies, dass sie für die nächsten 20 Jahre monatliche Zahlungen leisten müssen. In anderen Fällen müssen Sie möglicherweise eine Schlusszahlung leisten und den gesamten geliehenen Betrag auf einmal zurückzahlen.

Warum Eigenheimkredite derzeit beliebt sind

Die Nachfrage nach Home-Equity-Produkten erreichte zuletzt Anfang der 2000er Jahre ihren Höhepunkt, doch nach der Rezession 2007–2009 gerieten die Kredite weitgehend in Ungnade. In den letzten zwei Jahren kam es jedoch zu einem Wiederaufschwung, der mit einer gestiegenen Nachfrage einhergingRenovierungen.

Nach Angaben des Center for Joint Housing Studies gaben die Amerikaner im vergangenen Jahr satte 473 Milliarden US-Dollar für Hausrenovierungen aus – 16 % mehr als 2021 und 30 % mehr als 2020. Viele nutzten Home-Equity-Produkte, um diese Kosten zu decken.

Obwohl Eigenheimbesitzer die Mittel, die sie aus Eigenheimdarlehen und Helocs erhalten, technisch gesehen für jeden Zweck verwenden können, nutzten laut der Mortgage Bankers Association im vergangenen Jahr etwa zwei Drittel aller Eigenheimkreditnehmer ihre Kredite für Renovierungen oder Umbauten. Ein weiteres Viertel nutzte das Geld zur Schuldenkonsolidierung.

Dieser Anstieg der Renovierungen hat viel mit den Hypothekenzinsen zu tun, die von einem Tiefststand von 2,65 % zu Beginn des Jahres 2021 auf heute 6,96 % gestiegen sind. Als die Hypothekenzinsen stiegen, verringerten sich die Interessen der Hausbesitzer am Verkauf (was bedeuten würde, dass sie einen niedrigen Zinssatz gegen einen viel höheren eintauschen würden) und sie neigten eher dazu, dort zu bleiben und stattdessen ihre bestehenden Häuser zu modernisieren. Laut Zillow haben 80 % der Hausbesitzer Zinssätze von 5 % oder weniger für ihre aktuelle Hypothek.

„Da so viele Hausbesitzer nicht in der Lage oder nicht willens sind, neue Häuser zu kaufen, greifen sie auf Eigenkapitalprodukte zurück, um ihre Häuser durch eine Renovierung kostengünstiger lebenswerter zu machen“, sagt Alex Madonna, leitender Angestellter beim Hypothekenkreditgeber LoanDepot. „Eine Renovierung kann auch den Wert Ihres Hauses steigern, und in manchen Fällen kann es sogar einen Steuervorteil geben, wenn Sie für die Hausrenovierung Kredite von Ihrem Eigenkapital aufnehmen.“

Home-Equity-Produkte sind eine beliebte Wahl bei der Finanzierung von Renovierungsarbeiten, da Sie, wie Madonna anmerkt, die für ein Home-Equity-Darlehen oder Heloc gezahlten Zinsen auf ähnliche Weise wie bei einer ersten Hypothek abziehen können, wenn Sie Ihre Steuern und Steuern angeben Sie verwenden die Mittel, um „Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“.

Home-Equity-Produkte kosten zudem weniger als viele andere Arten von Schulden. Nach Angaben der Federal Reserve Bank of St. Louis liegt der durchschnittliche Zinssatz für Kreditkarten mittlerweile bei fast 21 %, während Privatkredite bei rund 11,5 % liegen. Gleichzeitig liegt der durchschnittliche Zinssatz für Eigenheimkredite unter 9 %.

„Home-Equity-Produkte sind fast immer die günstigsten Schulden, daher sind die Zinssätze niedriger als bei Kreditkarten und anderen ungesicherten Schulden“, sagt Levinsohn. „Es ist ein kluger Schachzug, Geld zu sparen und Ihre monatlichen Zahlungen zu senken – vorausgesetzt natürlich, Sie machen keine erneuten Schulden.“

Wer kann Home-Equity-Produkte nutzen?

Um ein Eigenheimdarlehen oder Heloc nutzen zu können, müssen Sie mit einer ausreichenden Eigenkapitalausstattung beginnen. Kreditgeber verlangen im Allgemeinen, dass Sie nach Abschluss eines Eigenheimdarlehens oder von Heloc mindestens 20 % Eigenkapital am Eigenheim halten. Das bedeutet, dass Ihr Hypothekensaldo und Ihr Eigenheimdarlehenssaldo – zusammengenommen – nicht mehr als 80 % des Gesamtwerts Ihres Eigenheims ausmachen dürfen.

Wenn Sie beispielsweise keine andere Hypothek hätten, könnten Sie bis zu 320.000 US-Dollar für ein Haus im Wert von 400.000 US-Dollar leihen. Wenn Sie bei Ihrer ersten Hypothek einen Restbetrag von 100.000 US-Dollar haben, können Sie mit einem Heloc- oder Eigenheimkredit bis zu 220.000 US-Dollar leihen.

Abgesehen davon, dass Ihr Eigenheim über genügend Eigenkapital verfügt, müssen Sie noch weitere finanzielle Voraussetzungen erfüllen. Das ist je nach Kreditgeber unterschiedlich, aber in der Regel benötigen Sie eine Kreditwürdigkeit im mittleren bis hohen 600er-Bereich und ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 43 % oder weniger, d. h. Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen – einschließlich Ihres neuen Heloc oder Eigenheims – Eigenkapitaldarlehenszahlungen – müssen 43 % Ihres monatlichen Einkommens oder weniger betragen.

„Im Allgemeinen ist ein Eigenheimdarlehen oder Heloc ideal für Leute, die Vollzeit arbeiten, über ein vorhersehbares Einkommen verfügen, sich die zusätzliche monatliche Zahlung leisten können und eine Kreditwürdigkeit von über 640 haben“, sagt Levinsohn. „Wenn Sie höher verzinste Schulden mit Eigenheimkapital abbezahlen, hilft Ihnen das, sich zu qualifizieren. Sie streichen die monatliche Schuldentilgung und machen oft jeden Monat zusätzliches Geld frei.“

Wer sollte ein Home-Equity-Produkt nutzen?

Wenn Sie über viel Eigenkapital in Ihrem Eigenheim verfügen, können Eigenheim-Equity-Produkte eine kluge Option sein, wenn Sie eine große Menge Bargeld benötigen, da andere Finanzprodukte wie Kreditkarten- oder Privatkredite tendenziell niedrigere Kreditlimits und höhere Zinssätze haben .

„Privatkredite von bis zu etwa 50.000 US-Dollar sind zwar recht häufig, für größere Beträge ist es jedoch schwieriger, sie zu erhalten – und außerdem sind sie oft mit höheren Zinssätzen verbunden“, sagt Kyle Enright, Hypothekenpräsident beim digitalen Finanzunternehmen Achieve. „Mit einem Eigenheimdarlehen oder Heloc sind – abhängig von der Höhe des Eigenkapitals, über das Sie im Eigenheim verfügen – weitaus höhere Beträge verfügbar.“

Eigenheimdarlehen oder Heloc?

Mit beiden Darlehensarten können Sie den Wert, den Sie in Ihr Haus investiert haben, in Bargeld umwandeln. Die richtige Wahl hängt jedoch von einigen Faktoren ab.

Wissen Sie zunächst genau, wie viel Sie leihen müssen? Wenn ja, könnte ein Eigenheimkredit sinnvoll sein. Wenn Sie keinen soliden Kostenvoranschlag haben – oder über einen längeren Zeitraum Zugang zu Geld benötigen (z. B. für Studiengebühren) – ist Heloc möglicherweise die bessere Option, da Sie damit bei Bedarf Geld abheben können Ihr Kreditlimit.

Sie können sogar das geliehene Geld zurückzahlen und später mehr abheben, solange Sie sich noch innerhalb Ihres Bezugszeitraums befinden. Außerdem zahlen Sie nur Zinsen für das, was Sie geliehen haben, sodass Sie den Kreditrahmen einfach unangetastet lassen können, es sei denn, Sie benötigen ihn wirklich.

Auch die Höhe der Zahlungen, die Sie leisten können, spielt eine Rolle. Wenn Sie kurzfristig niedrigere Zahlungen benötigen – in der Regel für die nächsten 10 Jahre – ist ein Heloc möglicherweise besser geeignet, da Sie in der Regel für die erste Phase des Darlehens nur Zinszahlungen leisten müssen. Denken Sie daran, dass Sie, sobald Sie in die Rückzahlungsphase eintreten, sowohl Zinsen als auch Kapital zahlen müssen und Ihre Zahlungen erheblich steigen werden. Stellen Sie also sicher, dass Sie über die entsprechenden Mittel verfügen.

Unabhängig davon, für welches Home-Equity-Produkt Sie sich entscheiden, prüfen Sie unbedingt das Kleingedruckte, um festzustellen, ob Ihr Heloc eine Ballonzahlung erfordert oder mit variablen Zinssätzen ausgestattet ist, wie es bei manchen der Fall ist, was bedeutet, dass Ihre Zahlungen im Laufe der Zeit steigen könnten. Solange Sie jedoch darauf vorbereitet sind und die Bedingungen, denen Sie zustimmen, vollständig verstehen, „kann ein Heloc- oder Eigenheimkredit ein hervorragendes Instrument für die finanzielle Gesundheit sein“, sagt Madonna.